Two identical apartments, same building, same floor, same size. One pays $2,402 a year and the other $4,324. The difference is not the property — it is whether somebody filed a form. Here is how the calculation actually works.Dos apartamentos idénticos, mismo edificio, mismo piso, mismo tamaño. Uno paga $2,402 al año y el otro $4,324. La diferencia no es la propiedad — es si alguien presentó un formulario. Así funciona el cálculo de verdad.Dois apartamentos idênticos, mesmo prédio, mesmo andar. Um paga $2.402 por ano e o outro $4.324. A diferença não é o imóvel — é se alguém preencheu um formulário.Две одинаковые квартиры в одном доме. Одна платит $2,402 в год, другая $4,324. Разница не в объекте, а в том, подал ли кто-то заявление.
You Are Taxed on the Cadastral ValueSe Paga Sobre el Valor CatastralPaga-se Sobre o Valor CadastralНалог с кадастровой стоимости
The single most common error is assuming the tax is calculated on what you paid, or on what the property is worth today. It is not. The base is the cadastral value registered with the DGI — land plus registered improvements — and that figure often has nothing to do with the market.El error más común es asumir que el impuesto se calcula sobre lo que pagaste, o sobre lo que vale la propiedad hoy. No es así. La base es el valor catastral registrado en la DGI — terreno más mejoras inscritas — y esa cifra muchas veces no tiene nada que ver con el mercado.O erro mais comum é supor que o imposto incide sobre o que você pagou ou sobre o valor de mercado. A base é o valor cadastral registrado na DGI.Самая частая ошибка — считать, что налог берётся с уплаченной цены или рыночной стоимости. База — кадастровая стоимость, зарегистрированная в DGI.
The cadastral value moves in two situations: when the property is sold, if the declared sale price is higher than the registered value; and when improvements are formally declared with a construction permit. A renovation that never went through a permit generally does not raise the base, which is why two identical apartments in the same building can pay very different amounts.El valor catastral se mueve en dos situaciones: cuando la propiedad se vende, si el precio declarado es mayor al valor inscrito; y cuando se declaran mejoras formalmente con permiso de construcción. Una remodelación que nunca pasó por permiso generalmente no sube la base, y por eso dos apartamentos idénticos en el mismo edificio pueden pagar montos muy distintos.O valor cadastral muda em duas situações: na venda, se o preço declarado for maior; e quando melhorias são declaradas com licença de construção.Кадастровая стоимость меняется в двух случаях: при продаже, если заявленная цена выше, и при официальном декларировании улучшений.
Before doing any calculation, pull the certification of cadastral value from the DGI. It is inexpensive and it is the only number that matters. Everything else — an appraisal, a broker's opinion, what the neighbour sold for — is irrelevant for this particular tax.Antes de hacer cualquier cálculo, saca la certificación de valor catastral en la DGI. Cuesta poco y es el único número que importa. Todo lo demás — un avalúo, la opinión de un corredor, en cuánto vendió el vecino — es irrelevante para este impuesto en particular.Antes de qualquer cálculo, obtenha a certificação de valor cadastral na DGI. É barata e é o único número que importa.Перед любым расчётом получите справку о кадастровой стоимости в DGI. Это единственная значимая цифра.
Family Tax Patrimony: the Cheaper TablePatrimonio Familiar Tributario: la Tabla BarataPatrimônio Familiar: a Tabela BarataPFT: дешёвая таблица
If the property is your main residence and you register it as Family Tax Patrimony, the first $120,000 of cadastral value is exempt. From $120,000.01 to $700,000 the rate is 0.5%, and above $700,000 it is 0.7%. The table is progressive by bracket, not a flat rate applied to the whole value.Si la propiedad es tu vivienda principal y la inscribes como Patrimonio Familiar Tributario, los primeros $120,000 de valor catastral quedan exentos. De $120,000.01 a $700,000 la tasa es 0.5%, y por encima de $700,000 es 0.7%. La tabla es progresiva por tramos, no una tasa plana aplicada al valor total.Se o imóvel for sua residência principal e você o registrar como Patrimônio Familiar Tributário, os primeiros $120.000 do valor cadastral são isentos. De $120.000,01 a $700.000 a alíquota é 0,5%.Если объект — основное жильё и зарегистрирован как PFT, первые $120,000 кадастровой стоимости освобождены. От $120,000.01 до $700,000 ставка 0.5%, свыше $700,000 — 0.7%.
A worked example: a cadastral value of $600,400. The first $120,000 pays nothing. The remaining $480,400 is taxed at 0.5%, giving $2,402 per year. Note the effective rate is 0.40% of the total value, not 0.5% — because the exempt bracket pulls the average down. That distinction is where most quick estimates go wrong.Un ejemplo trabajado: valor catastral de $600,400. Los primeros $120,000 no pagan nada. Los $480,400 restantes se gravan al 0.5%, dando $2,402 al año. Fíjate que la tasa efectiva es 0.40% del valor total, no 0.5% — porque el tramo exento baja el promedio. Ahí es donde se equivocan la mayoría de las estimaciones rápidas.Exemplo: valor cadastral de $600.400. Os primeiros $120.000 não pagam. Os $480.400 restantes são tributados a 0,5%, resultando em $2.402 por ano — alíquota efetiva de 0,40%.Пример: кадастровая стоимость $600,400. Первые $120,000 не облагаются. Остальные $480,400 по 0.5% дают $2,402 в год — эффективная ставка 0.40%.
PFT registration is not automatic. It has to be applied for at the DGI with identification, the title and the corresponding form, and only one property per family unit qualifies. Every year the property goes unregistered is a year of overpayment that is not recovered retroactively.La inscripción del PFT no es automática. Hay que solicitarla ante la DGI con identificación, el título y el formulario correspondiente, y solo califica una propiedad por núcleo familiar. Cada año que la propiedad pasa sin inscribir es un año de sobrepago que no se recupera retroactivamente.O registro do PFT não é automático. Deve ser solicitado na DGI, e apenas um imóvel por núcleo familiar se qualifica.Регистрация PFT не автоматическая. Её нужно запросить в DGI, и только один объект на семью подпадает под режим.
Everything Else Pays Almost DoubleTodo lo Demás Paga Casi el DobleO Resto Paga Quase o DobroОстальное платит почти вдвое
Second homes, rentals, commercial premises, land and any property not registered as PFT fall under the alternate table: the first $30,000 exempt, 0.6% from $30,000.01 to $250,000, 0.8% from $250,000.01 to $500,000, and 1.0% above $500,000.Segundas viviendas, propiedades en alquiler, locales comerciales, terrenos y cualquier propiedad no inscrita como PFT caen bajo la tabla alterna: los primeros $30,000 exentos, 0.6% de $30,000.01 a $250,000, 0.8% de $250,000.01 a $500,000, y 1.0% por encima de $500,000.Segundas residências, imóveis alugados, lojas, terrenos e qualquer propriedade não registrada como PFT caem na tabela alternativa: primeiros $30.000 isentos, 0,6% até $250.000, 0,8% até $500.000 e 1,0% acima.Вторые дома, арендная недвижимость, коммерческие помещения и всё, что не оформлено как PFT, попадает в альтернативную таблицу: первые $30,000 освобождены, далее 0.6%, 0.8% и 1.0%.
Take the same $600,400 property. Under the alternate table it pays $1,320 on the second bracket, $2,000 on the third and $1,004 on the fourth, for a total of $4,324 per year against $2,402 under PFT. That is $1,922 in difference — on paperwork, not on anything physical about the property.Toma la misma propiedad de $600,400. Bajo la tabla alterna paga $1,320 en el segundo tramo, $2,000 en el tercero y $1,004 en el cuarto, para un total de $4,324 al año contra $2,402 bajo PFT. Son $1,922 de diferencia — por un trámite, no por nada físico de la propiedad.O mesmo imóvel de $600.400 paga $4.324 por ano na tabela alternativa contra $2.402 no PFT. São $1.922 de diferença — por causa de um registro.Тот же объект за $600,400 по альтернативной таблице платит $4,324 в год против $2,402 по PFT. Разница $1,922 — из-за одной бумаги.
The tax is paid in three four-monthly instalments, due 30 April, 31 August and 31 December, and there is normally a discount for paying the full year in advance before the first deadline. Confirm the current discount at the DGI, since it is the kind of detail that changes without much notice.El impuesto se paga en tres partidas cuatrimestrales, con vencimientos 30 de abril, 31 de agosto y 31 de diciembre, y normalmente hay descuento por pagar el año completo por adelantado antes del primer vencimiento. Confirma el descuento vigente en la DGI, porque es el tipo de detalle que cambia sin mucho aviso.O imposto é pago em três parcelas quadrimestrais, com vencimentos em 30 de abril, 31 de agosto e 31 de dezembro, com desconto para pagamento antecipado.Налог платится тремя частями: 30 апреля, 31 августа и 31 декабря, обычно со скидкой при полной предоплате года.
Where Owners Lose MoneyDónde Pierden Dinero los PropietariosOnde os Proprietários Perdem DinheiroГде владельцы теряют деньги
The first is never registering PFT on a main residence, which as shown above can cost close to double every year indefinitely. The second is buying a property with tax arrears attached: unpaid property tax follows the property, not the seller, so a buyer who closes without a DGI clearance certificate inherits the debt.El primero es nunca inscribir el PFT sobre la vivienda principal, lo que como se vio arriba puede costar casi el doble cada año de forma indefinida. El segundo es comprar una propiedad con impuesto atrasado: el impuesto de inmueble impago sigue a la propiedad, no al vendedor, así que un comprador que cierra sin paz y salvo de la DGI hereda la deuda.O primeiro é nunca registrar o PFT na residência principal. O segundo é comprar um imóvel com imposto atrasado: a dívida segue o imóvel, não o vendedor.Первая — не оформить PFT на основное жильё. Вторая — купить объект с долгом по налогу: долг следует за объектом, а не за продавцом.
The third is assuming a renovation automatically raises your tax. It only does if the improvements were declared, and even then the registered value of the improvement is usually well below what was spent, because labour, overruns and furnishings do not enter the cadastral value. Before budgeting a renovation on the assumption of a tax jump, check what actually gets declared.El tercero es asumir que una remodelación sube automáticamente tu impuesto. Solo lo hace si las mejoras se declararon, y aún así el valor inscrito de la mejora suele quedar bien por debajo de lo gastado, porque mano de obra, sobrecostos y mobiliario no entran al valor catastral. Antes de presupuestar una remodelación asumiendo un salto de impuesto, verifica qué se declara realmente.O terceiro é supor que uma reforma aumenta automaticamente o imposto. Só aumenta se as melhorias forem declaradas, e o valor registrado costuma ficar bem abaixo do gasto.Третья — считать, что ремонт автоматически повышает налог. Только если улучшения задекларированы, и зарегистрированная стоимость обычно намного ниже затрат.
If you are buying, our checklist on what to verify before signing in Panama covers the clearance certificates in detail. If you are selling, the tax clearance is one of the documents that most often delays a closing — see our seller's guide.Si vas a comprar, nuestra lista de qué verificar antes de firmar en Panamá cubre los paz y salvos en detalle. Si vas a vender, el paz y salvo de impuesto es uno de los documentos que más frecuentemente retrasa un cierre — mira nuestra guía del vendedor.Se vai comprar, veja o que verificar antes de assinar. Se vai vender, veja nosso guia do vendedor.Покупателям — чек-лист перед подписанием. Продавцам — гид продавца.