Most properties that do not sell in Panama are not unsellable. They are mispriced, badly presented, or held back by a document nobody checked until a buyer's lawyer found it. All three are within the owner's control, and all three are cheaper to fix before listing than after six months of silence.La mayoría de las propiedades que no se venden en Panamá no son invendibles. Están mal valoradas, mal presentadas, o frenadas por un documento que nadie revisó hasta que el abogado del comprador lo encontró. Las tres cosas están bajo control del propietario, y las tres salen más baratas de arreglar antes de publicar que después de seis meses de silencio.A maioria dos imóveis que não vendem no Panamá não é invendível. Estão mal precificados, mal apresentados, ou travados por um documento que ninguém verificou.Большинство объектов, которые не продаются в Панаме, вполне продаваемы. Проблема в цене, подаче или документе, который никто не проверил.
The Price Is Almost Always the ProblemEl Precio Es Casi Siempre el ProblemaO Preço é Quase Sempre o ProblemaПроблема почти всегда в цене
When a property sits for months without a serious offer, the cause is rarely the market, the photos or the season. It is the price. A property priced correctly for its condition and location moves. One priced on what the owner needs, or on what a neighbour supposedly got, does not.Cuando una propiedad lleva meses sin una oferta seria, la causa rara vez es el mercado, las fotos o la temporada. Es el precio. Una propiedad valorada correctamente para su condición y ubicación se mueve. Una valorada sobre lo que el propietario necesita, o sobre lo que supuestamente consiguió un vecino, no.Quando um imóvel fica meses sem uma proposta séria, a causa raramente é o mercado ou as fotos. É o preço. Um imóvel precificado corretamente se move. Um precificado pelo que o proprietário precisa, não.Когда объект месяцами стоит без серьёзного предложения, причина редко в рынке или фотографиях. Причина в цене.
The comparison that matters is not the asking prices you see on portals — those are what sellers hope to get. It is closed sales: what comparable units in the same building or the same street actually sold for in the last twelve months, adjusted for floor, view, condition and parking. That data exists at the Public Registry and it is the only honest starting point.La comparación que importa no son los precios de lista que ves en los portales — esos son lo que los vendedores esperan recibir. Son las ventas cerradas: por cuánto se vendieron realmente unidades comparables en el mismo edificio o la misma calle en los últimos doce meses, ajustado por piso, vista, estado y estacionamiento. Ese dato existe en el Registro Público y es el único punto de partida honesto.A comparação que importa não são os preços anúnciados, mas as vendas fechadas: por quanto unidades comparáveis foram realmente vendidas nos últimos doze meses. Esse dado está no Registro Público.Важны не цены объявлений, а закрытые сделки: за сколько реально продали сопоставимые объекты за последние двенадцать месяцев. Эти данные есть в Публичном реестре.
A renovation does not transfer to the price at cost. Spending $60,000 on a kitchen and bathrooms does not add $60,000 to what a buyer will pay; in most segments a good renovation recovers somewhere between half and three quarters of its cost, and an over-personalised one recovers less. Price the property, not the invoices.Una remodelación no se traslada al precio a costo. Gastar $60,000 en cocina y baños no le suma $60,000 a lo que un comprador va a pagar; en la mayoría de los segmentos una buena remodelación recupera entre la mitad y tres cuartas partes de su costo, y una demasiado personalizada recupera menos. Valora la propiedad, no las facturas.Uma reforma não se traduz em preço pelo custo. Gastar $60.000 em cozinha e banheiros não adiciona $60.000 ao que o comprador pagará. Precifique o imóvel, não as notas fiscais.Ремонт не переносится в цену по себестоимости. Потраченные $60,000 не добавляют $60,000 к цене. Оценивайте объект, а не счета.
What You Actually Take HomeCuánto Te Queda de VerdadQuanto Você Realmente RecebeЧто реально остаётся
Sellers routinely calculate their proceeds as sale price minus mortgage balance, and are then surprised at closing. In Panama the seller normally carries the transfer tax, the capital gains advance, the brokerage commission and the paperwork to get the tax clearances.Los vendedores calculan de rutina lo que reciben como precio de venta menos saldo de hipoteca, y luego se sorprenden en el cierre. En Panamá el vendedor normalmente asume el impuesto de transferencia, el adelanto de ganancia de capital, la comisión de corretaje y los trámites de paz y salvo.Vendedores calculam de rotina o que recebem como preço menos saldo da hipoteca, e se surpreendem no fechamento. No Panamá o vendedor normalmente arca com o imposto de transferência, o adiantamento de ganho de capital e a comissão.Продавцы обычно считают выручку как цену минус остаток ипотеки, а потом удивляются на закрытии. В Панаме продавец обычно несёт налог на передачу, аванс по приросту капитала и комиссию.
The transfer tax is 2%, calculated on whichever is higher between the sale price and the cadastral value increased by 5% for each year of ownership. On top of that comes a 3% advance against income tax on capital gains, calculated on the same higher-of basis. That 3% can be treated as the final liability, or the seller can elect to file and pay 10% on the real gain instead — which is worth doing when the actual profit is small, and worth avoiding when it is large.El impuesto de transferencia es 2%, calculado sobre el mayor entre el precio de venta y el valor catastral incrementado en 5% por cada año de propiedad. A eso se suma un adelanto de 3% al impuesto sobre la renta por ganancia de capital, sobre la misma base. Ese 3% puede tomarse como definitivo, o el vendedor puede optar por declarar y pagar 10% sobre la ganancia real — conviene cuando la utilidad es pequeña, y conviene evitarlo cuando es grande.O imposto de transferência é 2%, sobre o maior valor entre preço de venda e valor cadastral acrescido de 5% por ano de propriedade. Soma-se um adiantamento de 3% sobre ganho de capital. Esse 3% pode ser definitivo ou substituído por 10% sobre o ganho real.Налог на передачу — 2%, считается от большей из величин: цены продажи или кадастровой стоимости, увеличенной на 5% за каждый год владения. Плюс аванс 3% по налогу на прирост капитала.
Brokerage commission in Panama is customarily 5% plus ITBMS, and it is negotiable in both directions — downward on high-value properties, upward on hard-to-move ones. Between taxes and commission, plan on roughly 10% of the sale price leaving the table before you count your mortgage payoff. Our breakdown of costs and taxes in Panamanian property transactions covers the numbers on both sides of the deal.La comisión de corretaje en Panamá es habitualmente 5% más ITBMS, y es negociable en ambas direcciones — a la baja en propiedades de alto valor, al alza en las difíciles de mover. Entre impuestos y comisión, cuenta con que alrededor del 10% del precio de venta sale de la mesa antes de descontar la hipoteca. Nuestro desglose de costos e impuestos en transacciones inmobiliarias panameñas cubre los números de ambos lados.A comissão de corretagem no Panamá é habitualmente 5% mais ITBMS. Entre impostos e comissão, conte com cerca de 10% do preço saindo antes de descontar a hipoteca. Veja nosso detalhamento de custos e impostos.Комиссия брокера в Панаме обычно 5% плюс ITBMS. С учётом налогов и комиссии рассчитывайте примерно на 10% от цены. См. наш разбор расходов и налогов.
Get the File Ready Before You ListArma el Expediente Antes de PublicarPrepare a Documentação AntesСоберите документы до публикации
Deals in Panama collapse over paperwork more often than over price. A buyer with financing approved has a clock running, and if the seller spends six weeks chasing a clearance certificate, the buyer walks. Assemble the file before the first showing.Los negocios en Panamá se caen por papeles con más frecuencia que por precio. Un comprador con financiamiento aprobado tiene un reloj corriendo, y si el vendedor pasa seis semanas persiguiendo un paz y salvo, el comprador se va. Arma el expediente antes de la primera visita.Negócios no Panamá caem por documentação mais do que por preço. Um comprador com financiamento aprovado tem um relógio correndo. Monte a pasta antes da primeira visita.Сделки в Панаме срываются из-за документов чаще, чем из-за цены. У покупателя с одобренным финансированием тикают часы. Соберите папку заранее.
You will need: the certificate from the Public Registry showing the folio real and any liens; the property tax clearance from the DGI; the water clearance from IDAAN; if the property is in a horizontal-property regime, the clearance for maintenance fees; and identification. If a company holds the title, add the articles of incorporation, the registry certificate and the corporate resolution authorising the sale.Vas a necesitar: certificación del Registro Público con el folio real y los gravámenes; paz y salvo de impuesto de inmueble de la DGI; paz y salvo del IDAAN; si la propiedad está en régimen de propiedad horizontal, paz y salvo de cuota de mantenimiento; y cedula o pasaporte. Si el título lo tiene una sociedad, suma el pacto social, la certificación del Registro Público y el acta que autoriza la venta.Você vai precisar: certidão do Registro Público com o folio real e ônus; certidão negativa de imposto predial da DGI; certidão do IDAAN; se em regime de propriedade horizontal, certidão de taxa de condomínio; e identificação.Понадобятся: справка из Публичного реестра с folio real и обременениями; справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость из DGI; справка IDAAN; при горизонтальной собственности — справка по взносам; удостоверение личности.
Check the registry certificate yourself before a buyer's lawyer does. Old mortgages that were paid but never formally cancelled, an inheritance that was never fully processed, a spouse who must sign and is abroad — these are all fixable, but only if you find them in month one rather than in the middle of a signed promise of sale.Revisa la certificación del registro tú mismo antes de que lo haga el abogado del comprador. Hipotecas viejas que se pagaron pero nunca se cancelaron formalmente, una sucesión que nunca se terminó de tramitar, un cónyuge que debe firmar y está fuera del país — todo eso tiene arreglo, pero solo si lo encuentras el primer mes y no en medio de una promesa de compraventa firmada.Revise a certidão do registro antes que o advogado do comprador o faça. Hipotecas antigas quitadas mas nunca canceladas formalmente, inventários inacabados, um cônjuge que precisa assinar — tudo tem solução, se descoberto cedo.Проверьте справку из реестра сами, до юриста покупателя. Старые погашенные, но не снятые ипотеки, незавершённое наследство, супруг за границей — всё решаемо, если найдено вовремя.
What Buyers Decide in Ten SecondsLo que el Comprador Decide en Diez SegundosO que o Comprador Decide em Dez SegundosЧто решается за десять секунд
Almost every buyer now meets your property as a thumbnail on a phone. If the first image is dark, taken in portrait, or shows a corner of a room with a mop in it, the property is filtered out before anyone reads the description. Photographs are not decoration; they are the qualifying round.Casi todo comprador hoy conoce tu propiedad como una miniatura en un teléfono. Si la primera imagen está oscura, tomada en vertical, o muestra la esquina de un cuarto con un trapeador adentro, la propiedad queda descartada antes de que alguien lea la descripción. Las fotos no son decoración; son la ronda clasificatoria.Quase todo comprador conhece seu imóvel como uma miniatura no celular. Se a primeira imagem está escura ou mal enquadrada, o imóvel é descartado antes de lerem a descrição. Fotos não são decoração; são a triagem.Почти каждый покупатель впервые видит объект как миниатюру в телефоне. Тёмное или неудачное первое фото — и объект отсеян до прочтения описания.
Before the photographer comes: clear surfaces completely, take down personal photographs, open every curtain, replace dead bulbs with matching warm ones, and shoot in the morning or late afternoon rather than at noon. An empty, bright, neutral room reads as larger than a furnished one. If the unit is tenanted and untidy, it is worth waiting for the tenant to leave rather than publishing bad images that burn the listing's first month.Antes de que llegue el fotógrafo: despeja las superficies por completo, baja las fotos personales, abre todas las cortinas, cambia los bombillos quemados por unos cálidos e iguales, y dispara en la mañana o al final de la tarde, no al mediodía. Un cuarto vacío, luminoso y neutro se lee más grande que uno amoblado. Si la unidad está alquilada y desordenada, conviene esperar a que el inquilino salga antes que publicar imágenes malas que queman el primer mes del listado.Antes do fotógrafo: limpe as superfícies, retire fotos pessoais, abra as cortinas, troque lâmpadas queimadas e fotografe pela manhã ou fim de tarde. Um ambiente vazio e claro parece maior.Перед фотографом: полностью освободите поверхности, снимите личные фото, откройте шторы, замените перегоревшие лампы и снимайте утром или под вечер.
The listing also needs the numbers a buyer will ask anyway: square metres, floor, parking spaces, maintenance fee, year built, and whether the title is registered. Listings that hide the maintenance fee generate calls that end in disappointment, which costs you time and costs the property momentum.El listado también necesita los números que el comprador va a preguntar de todos modos: metros cuadrados, piso, estacionamientos, cuota de mantenimiento, año de construcción, y si el título está inscrito. Los listados que esconden la cuota de mantenimiento generan llamadas que terminan en decepción, y eso te cuesta tiempo y le cuesta impulso a la propiedad.O anúncio precisa dos números que o comprador vai perguntar: metragem, andar, vagas, taxa de condomínio, ano de construção e situação do título. Esconder a taxa gera ligações que terminam em decepção.В объявлении нужны цифры, о которых спросят в любом случае: метраж, этаж, парковка, взнос на обслуживание, год постройки и статус титула.