Большинство объектов, которые не продаются в Панаме, вполне продаваемы. Проблема в цене, подаче или документе, который никто не проверил.
Проблема почти всегда в цене
Когда объект месяцами стоит без серьёзного предложения, причина редко в рынке или фотографиях. Причина в цене.
Важны не цены объявлений, а закрытые сделки: за сколько реально продали сопоставимые объекты за последние двенадцать месяцев. Эти данные есть в Публичном реестре.
Ремонт не переносится в цену по себестоимости. Потраченные $60,000 не добавляют $60,000 к цене. Оценивайте объект, а не счета.
Что реально остаётся
Продавцы обычно считают выручку как цену минус остаток ипотеки, а потом удивляются на закрытии. В Панаме продавец обычно несёт налог на передачу, аванс по приросту капитала и комиссию.
Налог на передачу — 2%, считается от большей из величин: цены продажи или кадастровой стоимости, увеличенной на 5% за каждый год владения. Плюс аванс 3% по налогу на прирост капитала.
Комиссия брокера в Панаме обычно 5% плюс ITBMS. С учётом налогов и комиссии рассчитывайте примерно на 10% от цены. См. наш разбор расходов и налогов.
Соберите документы до публикации
Сделки в Панаме срываются из-за документов чаще, чем из-за цены. У покупателя с одобренным финансированием тикают часы. Соберите папку заранее.
Понадобятся: справка из Публичного реестра с folio real и обременениями; справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость из DGI; справка IDAAN; при горизонтальной собственности — справка по взносам; удостоверение личности.
Проверьте справку из реестра сами, до юриста покупателя. Старые погашенные, но не снятые ипотеки, незавершённое наследство, супруг за границей — всё решаемо, если найдено вовремя.
Что решается за десять секунд
Почти каждый покупатель впервые видит объект как миниатюру в телефоне. Тёмное или неудачное первое фото — и объект отсеян до прочтения описания.
Перед фотографом: полностью освободите поверхности, снимите личные фото, откройте шторы, замените перегоревшие лампы и снимайте утром или под вечер.
В объявлении нужны цифры, о которых спросят в любом случае: метраж, этаж, парковка, взнос на обслуживание, год постройки и статус титула.