A maioria dos imóveis que não vendem no Panamá não é invendível. Estão mal precificados, mal apresentados, ou travados por um documento que ninguém verificou.
O Preço é Quase Sempre o Problema
Quando um imóvel fica meses sem uma proposta séria, a causa raramente é o mercado ou as fotos. É o preço. Um imóvel precificado corretamente se move. Um precificado pelo que o proprietário precisa, não.
A comparação que importa não são os preços anúnciados, mas as vendas fechadas: por quanto unidades comparáveis foram realmente vendidas nos últimos doze meses. Esse dado está no Registro Público.
Uma reforma não se traduz em preço pelo custo. Gastar $60.000 em cozinha e banheiros não adiciona $60.000 ao que o comprador pagará. Precifique o imóvel, não as notas fiscais.
Quanto Você Realmente Recebe
Vendedores calculam de rotina o que recebem como preço menos saldo da hipoteca, e se surpreendem no fechamento. No Panamá o vendedor normalmente arca com o imposto de transferência, o adiantamento de ganho de capital e a comissão.
O imposto de transferência é 2%, sobre o maior valor entre preço de venda e valor cadastral acrescido de 5% por ano de propriedade. Soma-se um adiantamento de 3% sobre ganho de capital. Esse 3% pode ser definitivo ou substituído por 10% sobre o ganho real.
A comissão de corretagem no Panamá é habitualmente 5% mais ITBMS. Entre impostos e comissão, conte com cerca de 10% do preço saindo antes de descontar a hipoteca. Veja nosso detalhamento de custos e impostos.
Prepare a Documentação Antes
Negócios no Panamá caem por documentação mais do que por preço. Um comprador com financiamento aprovado tem um relógio correndo. Monte a pasta antes da primeira visita.
Você vai precisar: certidão do Registro Público com o folio real e ônus; certidão negativa de imposto predial da DGI; certidão do IDAAN; se em regime de propriedade horizontal, certidão de taxa de condomínio; e identificação.
Revise a certidão do registro antes que o advogado do comprador o faça. Hipotecas antigas quitadas mas nunca canceladas formalmente, inventários inacabados, um cônjuge que precisa assinar — tudo tem solução, se descoberto cedo.
O que o Comprador Decide em Dez Segundos
Quase todo comprador conhece seu imóvel como uma miniatura no celular. Se a primeira imagem está escura ou mal enquadrada, o imóvel é descartado antes de lerem a descrição. Fotos não são decoração; são a triagem.
Antes do fotógrafo: limpe as superfícies, retire fotos pessoais, abra as cortinas, troque lâmpadas queimadas e fotografe pela manhã ou fim de tarde. Um ambiente vazio e claro parece maior.
O anúncio precisa dos números que o comprador vai perguntar: metragem, andar, vagas, taxa de condomínio, ano de construção e situação do título. Esconder a taxa gera ligações que terminam em decepção.