В Панаме посредником при продаже или аренде чужой недвижимости по закону может быть только лицензированный брокер. Закон об этом действует с 1999 года, и всё же регулятор — Junta Técnica de Bienes Raíces — продолжает предупреждать о «corredores brujos»: людях, которые берут комиссию или предоплату без разрешения. Проверка бесплатна, занимает несколько минут и защищает вас в одной из самых важных сделок в жизни.
Что говорит закон
Декрет-закон № 6 от 1999 года регулирует профессию брокера по недвижимости — посредника при продаже или аренде чужих объектов за комиссию — и требует для работы лицензию. Её выдаёт Junta Técnica de Bienes Raíces (JTBR) — комиссия при Министерстве торговли и промышленности (MICI). Чтобы получить лицензию, нужно:
- Сдать экзамен по законам о недвижимости, договорам, аренде, кондоминиумам, налогам и противодействию отмыванию денег (программа MICI).
- Внести залог (fianza) в B/.10,000 в пользу комиссии и поддерживать его действующим (требования MEF).
- Предоставить справку об отсутствии судимости.
- Гражданство: быть гражданином Панамы или иностранцем, прожившим в стране не менее пяти лет.
Компании нужна собственная лицензия, но она не распространяется на агентов. В июне 2025 года JTBR напомнила: каждый агент без исключения должен иметь личную лицензию (La Estrella).
Как проверить лицензию за пять минут
Если человека нет в реестре или он говорит, что лицензия «в процессе оформления», не передавайте ему деньги и оригиналы документов.
Признаки, что что-то не так
- В объявлении нет номера лицензии, или номер не совпадает с именем.
- Просят предоплату «за бронь» до просмотра и до подписания договора.
- Просят перевести деньги на личный счёт или на имя другого человека.
- Никто не может показать выписку из Публичного реестра (Registro Público) на объект.
- Цена намного ниже рынка, и вас торопят.
- «Владелец за границей», и всё решается только перепиской.
JTBR действительно наказывает: в 2019 году она наложила штрафы на сумму более B/.49,000 за работу без лицензии и нарушения этики, а с января по ноябрь аннулировала 183 лицензии физических лиц и 87 лицензий компаний (La Estrella).
Почему хороший брокер просит документы
Брокеры по недвижимости обязаны соблюдать Закон 23 от 2015 года о противодействии отмыванию денег: они должны установить личность клиента и конечного бенефициара сделки и хранить эти данные. Поэтому у вас попросят документ и могут задать вопросы о сделке. Это не недоверие, а требование закона; брокер, который ни о чём не спрашивает, — ещё один тревожный признак.
Кто платит комиссию
Комиссия согласуется с брокером, и обычно её платит тот, кто его нанял. Зафиксируйте письменно до начала работы: сколько, кто платит и когда. Насторожитесь, если её просят до подписания договора.
Куда пожаловаться на брокера
Жалоба подаётся письменно в секретариат JTBR (требования на сайте MICI). У брокера есть десять рабочих дней на ответ, затем собираются доказательства, и комиссия выносит решение. Санкции — штрафы от B/.100 до B/.10,000 вплоть до аннулирования лицензии. За работу без лицензии — штраф B/.10,000. Если вы потеряли деньги, подайте также заявление в прокуратуру (Ministerio Público).
Проверьте и нас
Urban Realty Panama работает по лицензии брокера PN-4871, выданной на имя Ирины Ефремовой де Мартинес. Проверьте её в реестре MICI (выберите «Licencia Natural» и введите «Efremova»), прежде чем писать нам: именно так мы советуем поступать с любым брокером.
Частые вопросы
Как узнать, есть ли у риелтора лицензия в Панаме?
Попросите номер лицензии и удостоверение и проверьте их в реестре Consulta de Corredores Idóneos на сайте MICI. Имя в лицензии должно совпадать с тем, кто с вами работает.
Что грозит тому, кто работает брокером без лицензии?
Junta Técnica de Bienes Raíces штрафует на B/.10,000 любого, кто работает брокером без лицензии, а работу компании без лицензии сразу приостанавливает.
Может ли иностранец быть брокером по недвижимости в Панаме?
Да, если он прожил в Панаме не менее пяти лет и выполнил остальные условия: экзамен, залог и отсутствие судимостей.
Кто платит комиссию брокеру?
Обычно её платит тот, кто нанял брокера, но всё зависит от договорённости. Зафиксируйте письменно до начала работы: сумму, кто платит и когда.
Куда пожаловаться на брокера по недвижимости?
Письменно в Junta Técnica de Bienes Raíces при MICI. Комиссия может наложить штраф от B/.100 до B/.10,000 и даже аннулировать лицензию.
Источники: Decreto Ley 6 de 1999 · MICI, Consulta de Corredores Idóneos · La Estrella, junio 2025 · La Estrella, febrero 2020 · MICI, denuncias ante la JTBR · MEF, requisitos para corredores · MICI, temario del examen · Deloitte, Ley 23 de 2015