Объект в Панаме может выглядеть идеально и всё равно стоить вам лет в суде — из-за непогашенной ипотеки, пристройки без разрешения или земли без титула. На осмотре этого не видно. На бумаге — видно.
Начните с folio real, а не с фото
У каждого зарегистрированного объекта в Панаме есть folio real в Публичном реестре. Справка из него — важнейший документ сделки: собственник, зарегистрированная площадь и все обременения.
Справка стоит недорого, и запросить её может любой. Получите собственную копию; не принимайте скан от продавца и не принимайте документ трёхмесячной давности.
Сравните три вещи: имя в справке и удостоверение подписанта, зарегистрированный метраж и заявленный в объявлении, описание объекта и то, что вы видели.
Титул или право владения?
В Панаме две параллельные системы, и путать их — самая дорогая ошибка иностранного покупателя. Зарегистрированный титул — полная собственность. Право владения — признанное занятие земли, юридически принадлежащей государству.
Объект по праву владения обычно нельзя заложить, что сужает круг будущих покупателей до тех, кто платит наличными. Споры о границах здесь гораздо чаще.
Оформить титул через ANATI возможно, но это процесс со своими сроками и стоимостью, и он не гарантирован. Никогда не покупайте под обещание, что оформление «в процессе».
Долги следуют за объектом
Неоплаченный налог на недвижимость, счета за воду и взносы за обслуживание привязаны к объекту. Закрыв сделку без справок, вы наследуете задолженность.
Запросите справки DGI и IDAAN, а в доме с горизонтальной собственностью — письмо администрации о том, что счёт закрыт, и спросите о размере взноса и планируемых спецсборах.
Если объект принадлежит панамской компании и вы покупаете акции, вы наследуете всю историю компании, включая долги, не связанные с квартирой.
Договор обещания — ваша защита
Договор обещания купли-продажи — обязывающий документ; итоговый акт лишь исполняет его. Все ваши условия должны быть внесены до подписания.
Как минимум закрытие должно быть обусловлено: выдачей всех справок, свежей справкой из реестра без обременений, одобрением ипотеки и передачей объекта в осмотренном состоянии.
Никогда не переводите задаток напрямую на личный счёт продавца. Используйте эскроу или счёт юриста — юриста, который представляет только вас.
Заложите расходы сверх цены
Цена покупки — не стоимость покупки. Добавьте юридические услуги, реестр и нотариат, оформление ипотеки и налог на недвижимость. См. расходы и налоги и ипотеку для иностранцев.
Уточните, подходит ли объект под режим Patrimonio Familiar Tributario, если это будет основное жильё — порог освобождения и ставка заметно выгоднее, и регистрация не автоматическая.
И наконец, посетите объект минимум дважды, один раз в другое время суток. Трафик, шум, напор воды и послеполуденное солнце ведут себя иначе.