Как иностранцу купить недвижимость в Панаме

Да — иностранцы владеют полностью

Согласно статье 47 Конституции Панамы, иностранцы имеют те же права собственности, что и граждане. Вы можете покупать, владеть, сдавать, закладывать и наследовать титульную недвижимость на 100% на своё имя — без местного партнёра и спецразрешений.

Единственное заметное ограничение: иностранцы не могут напрямую владеть землёй в пределах 10 км от границы (Коста-Рика или Колумбия) и некоторыми прибрежными/островными полосами. Для большинства домов, квартир и участков это неактуально.

Титул, ROP и PH — в чём разница

Титульная собственность (fee simple) внесена в Публичный реестр и является самой надёжной и пригодной для ипотеки — всегда предпочтительна для иностранцев. Право владения (ROP) — это не полный титул, а право занятия нетитульной земли: дешевле, но рискованнее и сложнее для финансирования и страхования.

PH (Propiedad Horizontal) — это режим кондоминиума Панамы: так оформлены квартиры и многие закрытые комплексы, с частными юнитами и общими зонами. Юниты PH имеют титул и полностью безопасны; просто изучите правила дома и резервный фонд. Наше правило: для спокойствия покупайте титул или PH, а к ROP относитесь с осторожностью и юридической проверкой.

Процесс покупки по шагам

1) Найдите объект и согласуйте цену с агентом. 2) Подпишите предварительный договор (Promesa de Compraventa) и внесите задаток — желательно на эскроу-/трастовый счёт юриста, а не напрямую продавцу. 3) Проверка: юрист подтверждает чистый титул в Публичном реестре, отсутствие обременений, уплату налогов и хорошее состояние компании (если есть).

4) Подпишите публичный акт (Escritura Pública) у нотариуса; остаток средств высвобождается. 5) Акт регистрируется в Публичном реестре, и объект официально оформлен на вас. Весь процесс обычно занимает 30–60 дней. Попутно вы получите панамский налоговый номер (NIT) — обычно это делает юрист.

Расходы и налоги

Заложите примерно 2%–4% от цены на расходы покупателя: гонорар юриста (около 1%–1,5%, обычно с минимумом), нотариус и Публичный реестр. Налог на передачу 2% (ITBI), рассчитываемый от большего из цены продажи или кадастровой стоимости, традиционно платит продавец, как и налог на прирост капитала.

Налог на прирост капитала при продаже — 10% от прибыли, при этом 3% удерживается авансом при сделке и засчитывается в итоговый налог. Ежегодный налог на недвижимость (режим основного жилья) — 0% на первые 120 000 US$ зарегистрированной стоимости, затем 0,5% до 700 000 US$ и 0,7% выше. Важно: закон 468 от 2025 года с января 2026 отменил прежнюю льготу по налогу на передачу при первой продаже новостроек — учитывайте это.

Эти цифры — общая актуальная информация на 2026 год, а не юридическая или налоговая консультация: ставки и правила меняются, ваша ситуация может отличаться. Всегда уточняйте точные суммы у лицензированного панамского юриста и бухгалтера до сделки. Наша команда познакомит вас с надёжными независимыми специалистами.

Может ли иностранец взять ипотеку?

Да — несколько панамских банков кредитуют квалифицированных иностранцев, особенно резидентов. На начало 2026 года ставки обычно 6,5%–8,5%, а первоначальный взнос — от 30%. Понадобятся паспорт, подтверждение дохода, выписки и рекомендательные письма; одобрение медленнее, чем покупка за наличные.

Многие международные покупатели платят наличными — это быстрее и усиливает позицию в переговорах. Чтобы прикинуть ежемесячный платёж, попробуйте наш интерактивный ипотечный калькулятор перед началом поиска.

Превратите покупку в ВНЖ

Недвижимость может стать вашим путём к жизни в Панаме. Покупка от 300 000 US$ может дать право на «визу квалифицированного инвестора» с относительно быстрым постоянным ВНЖ. Меньшие инвестиции могут подойти для других категорий, например визы экономической состоятельности.

Пенсионеры часто предпочитают известную визу Pensionado, основанную на пожизненной пенсии, а не на покупке. Мы разбираем оба пути в наших гидах по ВНЖ — и можем познакомить вас с иммиграционным юристом, чтобы подобрать подходящую визу.