Panama is one of the most straightforward countries in Latin America for a foreigner to buy real estate. The currency is the U.S. dollar, the title system is clear, and the law treats foreign buyers exactly like locals. Here is how the process really works in 2026 — and where smart buyers protect themselves.Panamá es uno de los países más sencillos de América Latina para que un extranjero compre bienes raíces. La moneda es el dólar estadounidense, el sistema de títulos es claro y la ley trata al comprador extranjero igual que al local. Así funciona realmente el proceso en 2026 — y dónde los compradores inteligentes se protegen.O Panamá é um dos países mais simples da América Latina para um estrangeiro comprar imóveis. A moeda é o dólar americano, o sistema de títulos é claro e a lei trata o comprador estrangeiro igual ao local. Veja como o processo realmente funciona em 2026 — e onde os compradores espertos se protegem.Панама — одна из самых простых стран Латинской Америки для покупки недвижимости иностранцем. Валюта — доллар США, система титулов прозрачна, а закон уравнивает иностранцев с местными. Вот как процесс работает в 2026 году — и как разумные покупатели защищают себя.
Yes — Foreigners Can Fully OwnSí — Los Extranjeros Pueden Ser Dueños TotalesSim — Estrangeiros Podem Ser Donos TotaisДа — иностранцы владеют полностью
Under Article 47 of Panama's Constitution, foreigners have the same property rights as Panamanian citizens. You can buy, hold, rent, mortgage and inherit titled real estate 100% in your own name — no local partner and no special permit required.Según el Artículo 47 de la Constitución de Panamá, los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos panameños. Puedes comprar, poseer, alquilar, hipotecar y heredar inmuebles titulados al 100% a tu nombre — sin socio local ni permiso especial.Pelo Artigo 47 da Constituição do Panamá, estrangeiros têm os mesmos direitos de propriedade que os cidadãos panamenhos. Você pode comprar, manter, alugar, hipotecar e herdar imóveis titulados 100% em seu nome — sem sócio local nem permissão especial.Согласно статье 47 Конституции Панамы, иностранцы имеют те же права собственности, что и граждане. Вы можете покупать, владеть, сдавать, закладывать и наследовать титульную недвижимость на 100% на своё имя — без местного партнёра и спецразрешений.
The one notable limit: foreigners cannot directly own land within 10 km of a national border (Costa Rica or Colombia) or certain island/coastal strips. For the vast majority of homes, apartments and lots, this never comes into play.El único límite notable: los extranjeros no pueden poseer directamente tierra a menos de 10 km de una frontera nacional (Costa Rica o Colombia) ni ciertas franjas costeras o insulares. Para la gran mayoría de casas, apartamentos y lotes, esto nunca aplica.O único limite notável: estrangeiros não podem possuir diretamente terras a menos de 10 km de uma fronteira nacional (Costa Rica ou Colômbia) nem certas faixas costeiras ou de ilhas. Para a grande maioria de casas, apartamentos e lotes, isso nunca se aplica.Единственное заметное ограничение: иностранцы не могут напрямую владеть землёй в пределах 10 км от границы (Коста-Рика или Колумбия) и некоторыми прибрежными/островными полосами. Для большинства домов, квартир и участков это неактуально.
Titled, ROP & PH — Know the DifferenceTitulado, Derecho Posesorio y PH — Conoce la DiferenciaTitulado, Direito Posessório e PH — Saiba a DiferençaТитул, ROP и PH — в чём разница
Titled property (propiedad titulada / fee simple) is registered in the Public Registry and is the safest, most bankable form of ownership — always preferred for foreign buyers. Rights of Possession (ROP / derechos posesorios) is not full title: it is an occupancy right over untitled land, cheaper but riskier and harder to finance or insure.La propiedad titulada (fee simple) está inscrita en el Registro Público y es la forma de propiedad más segura y financiable — siempre preferida para compradores extranjeros. El Derecho Posesorio (ROP) no es título pleno: es un derecho de ocupación sobre tierra no titulada, más barato pero más riesgoso y difícil de financiar o asegurar.A propriedade titulada (fee simple) é registrada no Registro Público e é a forma mais segura e financiável — sempre preferida por compradores estrangeiros. O Direito de Posse (ROP) não é título pleno: é um direito de ocupação sobre terra não titulada, mais barato, porém mais arriscado e difícil de financiar ou segurar.Титульная собственность (fee simple) внесена в Публичный реестр и является самой надёжной и пригодной для ипотеки — всегда предпочтительна для иностранцев. Право владения (ROP) — это не полный титул, а право занятия нетитульной земли: дешевле, но рискованнее и сложнее для финансирования и страхования.
PH (Propiedad Horizontal) is Panama's condominium regime — how apartments and many gated communities are owned, with private units plus shared common areas. PH units are titled and perfectly safe; just review the building's rules and reserve fund. Our rule of thumb: for peace of mind, buy titled or PH, and treat ROP with caution and expert legal review.PH (Propiedad Horizontal) es el régimen de condominio de Panamá — cómo se poseen apartamentos y muchos proyectos cerrados, con unidades privadas más áreas comunes. Las unidades PH están tituladas y son totalmente seguras; solo revisa el reglamento y el fondo de reserva. Nuestra regla: para tranquilidad, compra titulado o PH, y trata el ROP con cautela y revisión legal experta.PH (Propriedade Horizontal) é o regime de condomínio do Panamá — como apartamentos e muitos condomínios fechados são possuídos, com unidades privadas e áreas comuns. Unidades PH são tituladas e totalmente seguras; apenas revise o regulamento e o fundo de reserva. Nossa regra: para tranquilidade, compre titulado ou PH, e trate o ROP com cautela e análise jurídica.PH (Propiedad Horizontal) — это режим кондоминиума Панамы: так оформлены квартиры и многие закрытые комплексы, с частными юнитами и общими зонами. Юниты PH имеют титул и полностью безопасны; просто изучите правила дома и резервный фонд. Наше правило: для спокойствия покупайте титул или PH, а к ROP относитесь с осторожностью и юридической проверкой.
The Buying Process, Step by StepEl Proceso de Compra, Paso a PasoO Processo de Compra, Passo a PassoПроцесс покупки по шагам
1) Find the property and agree on price with your agent. 2) Sign a Promise-to-Buy contract (Promesa de Compraventa) and place a deposit — ideally into an attorney's escrow or trust account, never directly to the seller. 3) Due diligence: your lawyer confirms clean title at the Public Registry, no liens, current taxes and that the corporation (if any) is in good standing.1) Encuentra la propiedad y acuerda el precio con tu agente. 2) Firma una Promesa de Compraventa y coloca un depósito — idealmente en una cuenta de plica (escrow) o fideicomiso de un abogado, nunca directo al vendedor. 3) Debida diligencia: tu abogado confirma título limpio en el Registro Público, sin gravámenes, impuestos al día y que la sociedad (si la hay) esté en regla.1) Encontre o imóvel e acerte o preço com seu agente. 2) Assine um Compromisso de Compra (Promesa de Compraventa) e deposite um sinal — idealmente em uma conta escrow ou fideicomisso de um advogado, nunca direto ao vendedor. 3) Due diligence: seu advogado confirma título limpo no Registro Público, sem ônus, impostos em dia e a empresa (se houver) regular.1) Найдите объект и согласуйте цену с агентом. 2) Подпишите предварительный договор (Promesa de Compraventa) и внесите задаток — желательно на эскроу-/трастовый счёт юриста, а не напрямую продавцу. 3) Проверка: юрист подтверждает чистый титул в Публичном реестре, отсутствие обременений, уплату налогов и хорошее состояние компании (если есть).
4) Sign the public deed (Escritura Pública) before a notary; the balance is released. 5) The deed is recorded at the Public Registry and the property is officially in your name. Expect the whole process to take roughly 30 to 60 days. You will also obtain a Panamanian tax ID (NIT) along the way — your lawyer normally handles this.4) Firma la Escritura Pública ante notario; se libera el saldo. 5) La escritura se inscribe en el Registro Público y la propiedad queda oficialmente a tu nombre. El proceso completo suele tomar de 30 a 60 días. En el camino también obtendrás un número fiscal panameño (NIT) — tu abogado normalmente lo gestiona.4) Assine a Escritura Pública perante um tabelião; o saldo é liberado. 5) A escritura é registrada no Registro Público e o imóvel fica oficialmente em seu nome. Espere que o processo todo leve cerca de 30 a 60 dias. No caminho você também obterá um número fiscal panamenho (NIT) — seu advogado normalmente cuida disso.4) Подпишите публичный акт (Escritura Pública) у нотариуса; остаток средств высвобождается. 5) Акт регистрируется в Публичном реестре, и объект официально оформлен на вас. Весь процесс обычно занимает 30–60 дней. Попутно вы получите панамский налоговый номер (NIT) — обычно это делает юрист.
Closing Costs & TaxesCostos de Cierre e ImpuestosCustos de Fechamento e ImpostosРасходы и налоги
Budget roughly 2%–4% of the price for buyer-side closing costs: attorney fees (about 1%–1.5%, with a typical minimum), notary and Public Registry fees. The 2% transfer tax (ITBI), calculated on the higher of the sale price or the registered cadastral value, is traditionally paid by the seller, as is the capital-gains charge.Presupuesta aproximadamente 2%–4% del precio para costos de cierre del comprador: honorarios del abogado (cerca de 1%–1.5%, con un mínimo típico), notaría y Registro Público. El impuesto de transferencia del 2% (ITBI), calculado sobre el mayor entre precio de venta y valor catastral registrado, lo paga tradicionalmente el vendedor, igual que la ganancia de capital.Reserve cerca de 2%–4% do preço para custos de fechamento do comprador: honorários de advogado (cerca de 1%–1,5%, com mínimo típico), tabelionato e Registro Público. O imposto de transferência de 2% (ITBI), calculado sobre o maior entre preço de venda e valor cadastral registrado, é tradicionalmente pago pelo vendedor, assim como o ganho de capital.Заложите примерно 2%–4% от цены на расходы покупателя: гонорар юриста (около 1%–1,5%, обычно с минимумом), нотариус и Публичный реестр. Налог на передачу 2% (ITBI), рассчитываемый от большего из цены продажи или кадастровой стоимости, традиционно платит продавец, как и налог на прирост капитала.
Capital gains on a sale are 10% of the profit, with a 3% advance withheld at closing and credited against the final tax. Annual property tax (under the Patrimonio Familiar / primary-residence regime) is 0% on the first US$120,000 of registered value, then 0.5% up to US$700,000 and 0.7% above. Note: Law 468 of 2025 removed the old transfer-tax exemption on the first sale of new-build homes from January 2026 — factor this into new-construction deals.La ganancia de capital en una venta es 10% de la utilidad, con un 3% retenido por adelantado al cierre y acreditado contra el impuesto final. El impuesto anual de inmueble (régimen de Patrimonio Familiar / vivienda principal) es 0% sobre los primeros US$120,000 de valor registrado, luego 0.5% hasta US$700,000 y 0.7% por encima. Nota: la Ley 468 de 2025 eliminó la antigua exención del impuesto de transferencia en la primera venta de obra nueva desde enero de 2026 — tenlo en cuenta en proyectos nuevos.O ganho de capital em uma venda é 10% do lucro, com 3% retidos antecipadamente no fechamento e creditados contra o imposto final. O imposto predial anual (regime de Patrimônio Familiar / residência principal) é 0% sobre os primeiros US$120.000 de valor registrado, depois 0,5% até US$700.000 e 0,7% acima. Nota: a Lei 468 de 2025 removeu a antiga isenção do imposto de transferência na primeira venda de imóveis novos a partir de janeiro de 2026 — considere isso em lançamentos.Налог на прирост капитала при продаже — 10% от прибыли, при этом 3% удерживается авансом при сделке и засчитывается в итоговый налог. Ежегодный налог на недвижимость (режим основного жилья) — 0% на первые 120 000 US$ зарегистрированной стоимости, затем 0,5% до 700 000 US$ и 0,7% выше. Важно: закон 468 от 2025 года с января 2026 отменил прежнюю льготу по налогу на передачу при первой продаже новостроек — учитывайте это.
These figures are current general guidance for 2026, not legal or tax advice — rates and rules change, and your situation may differ. Always confirm the exact numbers with a licensed Panamanian attorney and your accountant before you commit. Our team can introduce you to trusted, independent professionals.Estas cifras son orientación general vigente para 2026, no asesoría legal o fiscal — las tasas y reglas cambian y tu caso puede variar. Confirma siempre los números exactos con un abogado panameño licenciado y tu contador antes de comprometerte. Nuestro equipo puede presentarte profesionales independientes de confianza.Estes valores são orientação geral vigente para 2026, não aconselhamento jurídico ou fiscal — taxas e regras mudam e seu caso pode variar. Confirme sempre os números exatos com um advogado panamenho licenciado e seu contador antes de se comprometer. Nossa equipe pode apresentar profissionais independentes de confiança.Эти цифры — общая актуальная информация на 2026 год, а не юридическая или налоговая консультация: ставки и правила меняются, ваша ситуация может отличаться. Всегда уточняйте точные суммы у лицензированного панамского юриста и бухгалтера до сделки. Наша команда познакомит вас с надёжными независимыми специалистами.
Can Foreigners Get a Mortgage?¿Pueden los Extranjeros Obtener Hipoteca?Estrangeiros Conseguem Financiamento?Может ли иностранец взять ипотеку?
Yes — several Panamanian banks lend to qualified foreigners, especially residents. As of early 2026, mortgage rates generally run about 6.5%–8.5%, and banks usually ask for a down payment of 30% or more. Expect to provide a passport, proof of income, bank statements and reference letters; approval is slower than a cash deal.Sí — varios bancos panameños prestan a extranjeros calificados, especialmente residentes. A inicios de 2026, las tasas hipotecarias rondan 6.5%–8.5%, y los bancos suelen pedir un enganche de 30% o más. Prepárate para presentar pasaporte, comprobante de ingresos, estados de cuenta y cartas de referencia; la aprobación es más lenta que pagar de contado.Sim — vários bancos panamenhos emprestam a estrangeiros qualificados, especialmente residentes. No início de 2026, as taxas de financiamento giram em torno de 6,5%–8,5%, e os bancos costumam pedir entrada de 30% ou mais. Prepare-se para apresentar passaporte, comprovante de renda, extratos e cartas de referência; a aprovação é mais lenta que pagar à vista.Да — несколько панамских банков кредитуют квалифицированных иностранцев, особенно резидентов. На начало 2026 года ставки обычно 6,5%–8,5%, а первоначальный взнос — от 30%. Понадобятся паспорт, подтверждение дохода, выписки и рекомендательные письма; одобрение медленнее, чем покупка за наличные.
Many international buyers simply pay cash, which is faster and strengthens your negotiating position. If you want to estimate a monthly payment, try our interactive mortgage calculator before you start your search.Muchos compradores internacionales simplemente pagan de contado, lo que es más rápido y fortalece tu posición de negociación. Si quieres estimar una cuota mensual, prueba nuestra calculadora de hipoteca interactiva antes de empezar tu búsqueda.Muitos compradores internacionais simplesmente pagam à vista, o que é mais rápido e fortalece sua negociação. Se quiser estimar uma parcela mensal, use nossa calculadora de financiamento interativa antes de iniciar a busca.Многие международные покупатели платят наличными — это быстрее и усиливает позицию в переговорах. Чтобы прикинуть ежемесячный платёж, попробуйте наш интерактивный ипотечный калькулятор перед началом поиска.
Turn Your Purchase Into ResidencyConvierte Tu Compra en ResidenciaTransforme Sua Compra em ResidênciaПревратите покупку в ВНЖ
Real estate can be your path to living in Panama. A property purchase of US$300,000 or more can qualify you for the Qualified Investor Visa, which grants permanent residency relatively quickly. Smaller investments may support other categories such as the Economic Solvency visa.Los bienes raíces pueden ser tu camino para vivir en Panamá. Una compra de inmueble de US$300,000 o más puede calificarte para la Visa de Inversionista Calificado, que otorga residencia permanente de forma relativamente rápida. Inversiones menores pueden apoyar otras categorías como la visa de Solvencia Económica.Imóveis podem ser seu caminho para morar no Panamá. Uma compra de US$300.000 ou mais pode qualificá-lo para o Visto de Investidor Qualificado, que concede residência permanente de forma relativamente rápida. Investimentos menores podem apoiar outras categorias, como o visto de Solvência Econômica.Недвижимость может стать вашим путём к жизни в Панаме. Покупка от 300 000 US$ может дать право на «визу квалифицированного инвестора» с относительно быстрым постоянным ВНЖ. Меньшие инвестиции могут подойти для других категорий, например визы экономической состоятельности.
Retirees often prefer the famous Pensionado visa instead, which is based on lifetime pension income rather than a purchase. We cover both routes in our residency guides — and we can connect you with an immigration attorney to match the right visa to your plans.Los jubilados a menudo prefieren la famosa visa de Pensionado, basada en ingresos de pensión vitalicia en lugar de una compra. Cubrimos ambas rutas en nuestras guías de residencia — y podemos conectarte con un abogado de inmigración para elegir la visa adecuada a tus planes.Aposentados muitas vezes preferem o famoso visto de Pensionado, baseado em renda de aposentadoria vitalícia em vez de uma compra. Cobrimos as duas rotas em nossos guias de residência — e podemos conectá-lo a um advogado de imigração para escolher o visto certo.Пенсионеры часто предпочитают известную визу Pensionado, основанную на пожизненной пенсии, а не на покупке. Мы разбираем оба пути в наших гидах по ВНЖ — и можем познакомить вас с иммиграционным юристом, чтобы подобрать подходящую визу.
Why Buy With a Licensed BrokerPor Qué Comprar Con un Corredor LicenciadoPor Que Comprar Com um Corretor LicenciadoЗачем покупать с лицензированным брокером
The biggest risks for foreign buyers are paying too much, missing a title problem, or wiring money to the wrong place. A licensed local broker protects you on all three — and it usually costs the buyer nothing, since commission is paid by the seller.Los mayores riesgos para compradores extranjeros son pagar de más, pasar por alto un problema de título o transferir dinero al lugar equivocado. Un corredor local licenciado te protege en los tres — y normalmente no le cuesta nada al comprador, ya que la comisión la paga el vendedor.Os maiores riscos para compradores estrangeiros são pagar demais, ignorar um problema de título ou transferir dinheiro para o lugar errado. Um corretor local licenciado protege você nos três — e normalmente não custa nada ao comprador, pois a comissão é paga pelo vendedor.Главные риски для иностранцев — переплатить, упустить проблему с титулом или перевести деньги не туда. Лицензированный местный брокер защищает по всем трём пунктам — и обычно покупателю это ничего не стоит, ведь комиссию платит продавец.
Local ExpertiseConocimiento LocalConhecimento LocalМестная экспертиза
Real prices, the right neighborhoods, and access to listings before they hit the market.Precios reales, las zonas correctas y acceso a propiedades antes de que salgan al mercado.Preços reais, os bairros certos e acesso a imóveis antes de irem ao mercado.Реальные цены, нужные районы и доступ к объектам до выхода на рынок.
Legal ProtectionProtección LegalProteção LegalЮридическая защита
We coordinate title checks, escrow and a licensed attorney so your money and your title are safe.Coordinamos verificación de título, plica (escrow) y un abogado licenciado para que tu dinero y tu título estén seguros.Coordenamos verificação de título, escrow e um advogado licenciado para que seu dinheiro e seu título fiquem seguros.Координируем проверку титула, эскроу и лицензированного юриста, чтобы ваши деньги и титул были в безопасности.
NegotiationNegociaciónNegociaçãoПереговоры
We negotiate price and terms on your behalf and guide every step in your language.Negociamos precio y condiciones por ti y guiamos cada paso en tu idioma.Negociamos preço e condições por você e guiamos cada passo no seu idioma.Договариваемся о цене и условиях за вас и сопровождаем каждый шаг на вашем языке.