Две одинаковые квартиры в одном доме. Одна платит $2,402 в год, другая $4,324. Разница не в объекте, а в том, подал ли кто-то заявление.
Налог с кадастровой стоимости
Самая частая ошибка — считать, что налог берётся с уплаченной цены или рыночной стоимости. База — кадастровая стоимость, зарегистрированная в DGI.
Кадастровая стоимость меняется в двух случаях: при продаже, если заявленная цена выше, и при официальном декларировании улучшений.
Перед любым расчётом получите справку о кадастровой стоимости в DGI. Это единственная значимая цифра.
PFT: дешёвая таблица
Если объект — основное жильё и зарегистрирован как PFT, первые $120,000 кадастровой стоимости освобождены. От $120,000.01 до $700,000 ставка 0.5%, свыше $700,000 — 0.7%.
Пример: кадастровая стоимость $600,400. Первые $120,000 не облагаются. Остальные $480,400 по 0.5% дают $2,402 в год — эффективная ставка 0.40%.
Регистрация PFT не автоматическая. Её нужно запросить в DGI, и только один объект на семью подпадает под режим.
Остальное платит почти вдвое
Вторые дома, арендная недвижимость, коммерческие помещения и всё, что не оформлено как PFT, попадает в альтернативную таблицу: первые $30,000 освобождены, далее 0.6%, 0.8% и 1.0%.
Тот же объект за $600,400 по альтернативной таблице платит $4,324 в год против $2,402 по PFT. Разница $1,922 — из-за одной бумаги.
Налог платится тремя частями: 30 апреля, 31 августа и 31 декабря, обычно со скидкой при полной предоплате года.
Где владельцы теряют деньги
Первая — не оформить PFT на основное жильё. Вторая — купить объект с долгом по налогу: долг следует за объектом, а не за продавцом.
Третья — считать, что ремонт автоматически повышает налог. Только если улучшения задекларированы, и зарегистрированная стоимость обычно намного ниже затрат.
Покупателям — чек-лист перед подписанием. Продавцам — гид продавца.