Preferential Interest in Panama: What Changed in 2026Interés Preferencial en Panamá: Qué Cambió en 2026Juros Preferenciais no Panamá: O que Mudou em 2026Льготная ипотека в Панаме: что изменилось в 2026

Two Laws in One YearDos Leyes en Un AñoDuas Leis em Um AnoДва закона за год

The preferential interest regime that had governed Panamanian mortgages since 1985 was replaced by Law 468 of April 2025. Its entry into force was then postponed to 1 January 2026, and before that date arrived it was amended again by Law 481 of September 2025. The regime in force today is the product of all three steps, which is why so much of what circulates online is out of date.El régimen de interés preferencial que rigió las hipotecas panameñas desde 1985 fue reemplazado por la Ley 468 de abril de 2025. Su entrada en vigencia se pospuso luego al 1 de enero de 2026, y antes de que llegara esa fecha fue modificado de nuevo por la Ley 481 de septiembre de 2025. El régimen vigente hoy es producto de los tres pasos, y por eso mucho de lo que circula en internet está desactualizado.O regime de juros preferenciais vigente desde 1985 foi substituído pela Lei 468 de abril de 2025, com vigência adiada para 1 de janeiro de 2026 e nova alteração pela Lei 481 de setembro de 2025.Режим льготной ипотеки, действовавший с 1985 года, был заменён Законом 468 от апреля 2025 года, вступление отложили до 1 января 2026 года, а затем изменили Законом 481 от сентября 2025 года.

The headline change is the ceiling. The benefit now applies only to homes whose price does not exceed B/.120,000, including land and improvements. Under the previous regime the ceiling reached considerably higher, which means a large share of the properties that qualified two years ago no longer do.El cambio de fondo es el tope. El beneficio ahora aplica solo a viviendas cuyo precio no exceda B/.120,000, incluyendo terreno y mejoras. Bajo el régimen anterior el tope llegaba considerablemente más alto, lo que significa que buena parte de las propiedades que calificaban hace dos años ya no califican.A mudança principal é o teto. O benefício agora se aplica apenas a imóveis cujo preço não exceda B/.120.000, incluindo terreno e melhorias.Главное изменение — потолок. Льгота теперь распространяется только на жильё стоимостью не выше B/.120,000, включая землю и улучшения.

The tramos, their rates and their durations were adjusted by the amendments and are the detail most likely to be quoted wrongly. Ask the bank for the tramo, the exact subsidised rate and the exact number of years in writing, before signing a promise of sale. Do not rely on a figure from a news article, including this one.Los tramos, sus tasas y sus plazos fueron ajustados por las modificaciones y son el detalle que con más frecuencia se cita mal. Pide al banco el tramo, la tasa subsidiada exacta y el número exacto de años por escrito, antes de firmar una promesa de compraventa. No te bases en una cifra de una nota de prensa, incluida esta.Os tramos, taxas e prazos foram ajustados e são o detalhe mais citado incorretamente. Peça ao banco por escrito antes de assinar.Транши, ставки и сроки были скорректированы — именно эти детали чаще всего цитируют неверно. Запросите у банка письменно.

Primary Residence, and Only OneResidencia Principal, y Solo UnaResidência Principal, e Só UmaОсновное жильё, только одно

The subsidy is restricted to the borrower's primary residence. Beneficiaries must be Panamanian citizens or foreigners holding permanent residence. Investment properties, second homes and rentals are outside the regime entirely.El subsidio está restringido a la residencia principal del prestatario. Los beneficiarios deben ser ciudadanos panameños o extranjeros con residencia permanente. Propiedades de inversión, segundas viviendas y unidades para alquiler quedan por completo fuera del régimen.O subsídio é restrito à residência principal do tomador. Os beneficiários devem ser cidadãos panamenhos ou estrangeiros com residência permanente.Субсидия ограничена основным жильём заёмщика. Получатели — граждане Панамы или иностранцы с постоянным видом на жительство.

Trying to hold a second property through a relative to stay eligible is not a grey area; it is grounds for sanction if detected. Converting the subsidised home into a full-time short-term rental also voids the benefit. If the plan is to rent the unit out, this is not the financing route.Intentar tener una segunda propiedad a nombre de un familiar para seguir calificando no es una zona gris; es causal de sanción si se detecta. Convertir la vivienda subsidiada en alquiler de corta estadía a tiempo completo también anula el beneficio. Si el plan es alquilar la unidad, esta no es la vía de financiamiento.Manter uma segunda propriedade em nome de familiar para continuar elegível não é uma zona cinzenta; é motivo de sanção se detectado.Оформление второго объекта на родственника ради сохранения льготы — не серая зона, а основание для санкций.

The state subsidises the lower of the tramo rate or up to 85% of the rate the bank offers. That second cap matters: it means the benefit is tied to the bank's own rate, so shopping the mortgage is still worth doing even inside the subsidised regime. Our guide to getting a mortgage in Panama covers how the banks assess applicants.El Estado subsidia el menor entre la tasa del tramo o hasta el 85% de la tasa que ofrezca el banco. Ese segundo tope importa: significa que el beneficio queda atado a la tasa propia del banco, así que vale la pena cotizar la hipoteca incluso dentro del régimen subsidiado. Nuestra guía de cómo obtener una hipoteca en Panamá cubre cómo evalúan los bancos.O Estado subsidia o menor entre a taxa do tramo ou até 85% da taxa oferecida pelo banco. Vale a pena comparar bancos. Veja como obter financiamento no Panamá.Государство субсидирует меньшую из величин: ставку транша или до 85% ставки банка. См. как получить ипотеку в Панаме.

The Payment Jumps When It EndsLa Cuota Salta Cuando TerminaA Prestação Sobe ao TerminarПлатёж вырастет в конце

Every tramo has a fixed, non-renewable term. When it expires the borrower moves to the bank's commercial rate and the monthly payment rises — often substantially, given market rates. This is the part buyers consistently fail to plan for, because the sales conversation happens around the subsidised payment.Cada tramo tiene un plazo fijo y no renovable. Cuando vence, el prestatario pasa a la tasa comercial del banco y la cuota mensual sube — a menudo bastante, dadas las tasas de mercado. Esta es la parte que los compradores sistemáticamente no planifican, porque la conversación de venta gira alrededor de la cuota subsidiada.Cada tramo tem prazo fixo e não renovável. Ao vencer, o tomador passa à taxa comercial do banco e a prestação sobe.У каждого транша фиксированный, невозобновляемый срок. По его истечении заёмщик переходит на коммерческую ставку, и платёж растёт.

Before signing, ask the bank to give you two figures: the payment during the subsidised period and the payment the day after it ends, at today's commercial rate. If the second number does not fit your budget, the property is too expensive regardless of how comfortable the first years look.Antes de firmar, pide al banco dos cifras: la cuota durante el período subsidiado y la cuota del día siguiente a que termine, a la tasa comercial de hoy. Si el segundo número no cabe en tu presupuesto, la propiedad es demasiado cara por muy cómodos que se vean los primeros años.Antes de assinar, peça ao banco dois números: a prestação durante o subsídio e a prestação no dia seguinte ao término.До подписания попросите у банка две цифры: платёж в льготный период и платёж на следующий день после его окончания.

One further detail worth knowing: if the property's appraised value later rises above the tramo ceiling — a renovation is the usual cause — the benefit can be lost going forward. Improving a subsidised home is not free of consequences.Un detalle más que conviene saber: si el valor avaluado de la propiedad sube después por encima del tope del tramo — una remodelación es la causa habitual — el beneficio se puede perder hacia adelante. Mejorar una vivienda subsidiada no es gratis en consecuencias.Outro detalhe: se o valor avaliado subir acima do teto do tramo — geralmente por uma reforma — o benefício pode ser perdido dali em diante.Ещё деталь: если оценочная стоимость впоследствии превысит потолок транша — обычно из-за ремонта — льгота может быть утрачена.

Above $120,000 Is Most of the MarketSobre $120,000 Está Casi Todo el MercadoAcima de $120.000 Está Quase Todo o MercadoВыше $120,000 — почти весь рынок

With the ceiling at B/.120,000, most apartments in central Panama City fall outside the regime. That does not make them unfinanceable — it means the mortgage is a straightforward commercial loan and the analysis shifts to the down payment, the term and the rate you can negotiate.Con el tope en B/.120,000, la mayoría de los apartamentos del centro de Ciudad de Panamá queda fuera del régimen. Eso no los hace no financiables — significa que la hipoteca es un préstamo comercial corriente y el análisis se traslada al abono inicial, el plazo y la tasa que puedas negociar.Com o teto em B/.120.000, a maioria dos apartamentos do centro fica fora do regime. Isso não os torna infinanciáveis; a hipoteca passa a ser um empréstimo comercial comum.При потолке в B/.120,000 большинство квартир в центре Панамы вне режима. Это не значит, что их нельзя финансировать — ипотека становится обычным коммерческим кредитом.

It also shifts the arithmetic toward the total cost of ownership. Property tax under the Family Tax Patrimony regime, maintenance fees and closing costs all affect what the property really costs per month, and they are more predictable than a subsidy that expires. We work through the property tax side in our guide to how property tax is calculated in Panama.También traslada la aritmética hacia el costo total de tenencia. El impuesto de inmueble bajo el régimen de Patrimonio Familiar Tributario, la cuota de mantenimiento y los costos de cierre afectan lo que la propiedad cuesta realmente al mes, y son más predecibles que un subsidio que vence. Trabajamos el lado del impuesto en nuestra guía de cómo se calcula el impuesto de inmueble en Panamá.Também desloca a aritmética para o custo total de propriedade. Veja nosso guia de cálculo do imposto predial no Panamá.Расчёт смещается к полной стоимости владения. См. наш гид по расчёту налога на недвижимость.